COVID-19 Mietrecht

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Die COVID-19 Epidemie in Österreich und die von der Regierung gesetzten Maßnahmen, darunter die angeordnete Schließung von Geschäften und Lokalen, haben auch Auswirkungen auf Mietverhältnisse. Zu den damit verbundenen Fragen möchten wir Ihnen einen ersten Überblick geben. Um konkrete Antworten zu geben, müssen allerdings die Umstände jedes Einzelfalls, insbesondere der konkrete Vertrag geprüft werden.

 

Ist weiterhin Miete zu zahlen, wenn ein Geschäftslokal oder Betrieb aufgrund behördlicher Anordnungen schließen muss?

Nach den §§ 1104 f ABGB und § 1096 ABGB trägt grundsätzlich der Vermieter das Risiko, wenn ein Geschäftsraum wegen außerordentlicher Zufälle wie den derzeitigen Maßnahmen der Regierung und des Parlaments nicht benützt werden kann.

 

Wenn daher ein Geschäftsraum von den verordneten Geschäfts- und Betriebsschließungen betroffen ist, kann dem Mieter je nach Grad der Einschränkung und der weiteren Benutzbarkeit, ein Anspruch auf Mietzinsminderung nach § 1105 ABGB oder auf gänzlichen Mietzinsentfall nach § 1104 ABGB zustehen. Dies gilt für alle Geschäftsraummieten, unabhängig davon, ob das Mietrechtsgesetz (MRG) anwendbar ist.

 

Der genaue Umfang eines möglichen Mietzinsminderungsanspruchs ist dabei immer im Einzelfall zu prüfen und hängt neben den Regelungen im Mietvertrag auch von den konkreten, von der Regierung und vom Parlament gesetzten Maßnahmen ab.

 

Müssen auch die Betriebskosten weiterhin gezahlt werden?

Die Betriebskosten teilen nach der derzeitigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs das Schicksal des Mietzinses. Eine Minderung des Mietzinses bezieht sich daher auch auf die Betriebskosten.

 

Können im Mietvertrag abweichende Regelungen getroffen werden?

Ja, die Regelungen zum Entfall oder der Mietzinsminderung können vertraglich geändert und ausgeschlossen werden. Aus diesem Grund ist die Prüfung des Mietvertrags unerlässlich.

 

Was passiert, wenn trotz Unbenutzbarkeit weiterhin Miete gezahlt wird?

Eine Weiterzahlung der Miete über einen längeren Zeitraum könnte als Verzicht auf die Mietzinsminderung gedeutet werden. Daher ist zu empfehlen, die Miete zumindest unter Vorbehalt der Rückforderung zu bezahlen.

 

Ist für Wohnungen weiterhin Miete zu zahlen?

Wohnungen sind von den derzeitigen Maßnahmen nicht betroffen. Sie sind in ihrer Benutzbarkeit nicht beschränkt, weshalb weiterhin Mietzins zu zahlen ist.

 

Rechtfertigen Umsatzeinbußen eine Mietzinsminderung?

Grundsätzlich rechtfertigen Umsatzeinbußen keine Mietzinsminderung. Für Umsatzeinbußen infolge der von der Regierung und dem Parlament gesetzten Covid-19 Maßnahmen, könnte aufgrund der Geschäftsgrundlagenlehre eine Mietzinsminderung in Betracht kommen.

 

Kann der Mietvertrag über einen Geschäftsraum vorzeitig gekündigt werden?

Sowohl für Mieter als auch Vermieter können sich auf Grund der von der Regierung und vom Parlament gesetzten Maßnahmen Kündigungsrechte aus „wichtigem Grund“ ergeben. Auch diese Rechte sind anhand der konkreten Umstände jedes Einzelfalls und den mietvertraglichen Regelungen zu prüfen.

 

Kann ein Vermieter kündigen, wenn eine vereinbarte Betriebspflicht verletzt wird?

Vor allem Mietverträge in Einkaufsstraßen, Einkaufszentren, im Retail-Bereich etc, enthalten oft Vorschriften zur Betriebspflicht des Mieters. Da die Betriebsschließungen behördlich und gesetzlich angeordnet sind, greifen Vereinbarungen zur Betriebspflicht derzeit nicht. Die gesetzlich angeordnete Pflicht des Mieters zur Schließung geht seiner vertraglichen Betriebspflicht vor.

 

Auch vereinbarte Pönalen gelten für die Dauer der Betriebsschließung nicht. Auch hier gehen die behördlich und gesetzlich angeordneten Pflichten des Mieters vor.

 

Exkurs: Entschädigung/Versicherung?

Mit Stand 20.3.2020 ist zwischen dem Betretungsverbot nach der 98. VO und der Stilllegung oder Einschränkung eines Betriebes gemäß Epidemiegesetz zu unterscheiden, wobei im ersten Fall kein Anspruch auf Entschädigung gemäß Epidemiegesetz zusteht.

 

Unter Umständen besteht allerdings eine Möglichkeit auf Entschädigung durch den COVID-19-Krisenbewältigungsfonds. Ob und inwiefern das für den Ausfall des Mieters oder auch für Mietausfälle des Vermieters gilt, ist zum heutigen Stand noch nicht geklärt.

 

Möglicherweise haben Mieter auch eine Betriebsunterbrechungsversicherung abgeschlossen, welche die derzeitigen Risiken deckt. Wir empfehlen jedenfalls, dies zu klären.

 

Gelten die Bestimmungen der §§ 1104f ABGB auch für Pachtverträge?

Erleidet der Pächter wegen eines außerordentlichen Zufalls Ertragsausfälle, kann er den Pachtzins mindern, wenn die Pachtzeit ein Jahr nicht übersteigt und weniger als die Hälfte des gewöhnlichen Ertrags erzielt wird. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass bei mehrjähriger Pachtdauer die in einzelnen Jahren anfallenden Mindererträge durch Mehrerträge aus den anderen Jahren ausgeglichen werden.

 

Ob und in welcher Höhe gemindert werden darf, hängt daher neben der Dauer des Pachtvertrags vom Ertrag des Pächters ab. Reicht der Ertrag des Pächters zur Zahlung des Pachtzinses nicht aus, hat der Verpächter den Rest (sohin die Differenz zwischen Ertrag und Pachtzins) zu erlassen. Der Pächter hat daher seinen (geringeren) Ertrag an den Verpächter abzuliefern.

 

Nur wenn die Substanz des Pachtgegenstands durch einen außerordentlichen Zufall derart beeinträchtigt wird, dass dieser völlig gebrauchsuntauglich wird, gilt die Regelung des § 1104 ABGB (gänzlicher Erlass des Pachtzinses). Bei einem gänzlichen Erlass des Pachtzinses trifft den Pächter eine Anzeige- und eine Beweissicherungsobliegenheit. Der Pächter muss den Verpächter unverzüglich darüber informieren, wenn er aufgrund eines Schadensfalls beabsichtigt, die Zahlung des Pachtzinses gänzlich zu unterlassen. Die Pflicht zur Beweissicherung entfällt, wenn das Schadensereignis ohnehin überall bekannt ist (wovon bei der derzeitigen COVID-19-Pandemie wohl auszugehen ist).

 

Was passiert mit Wohnungsmietverträgen, die zwischen 30.3.2020 und 1.7.2020 ablaufen?

Mietverträge, die unter den Teil- oder Vollanwendungsbereich des MRG fallen und die zwischen 30.3.2020 und 1.7.2020 ablaufen, können schriftlich bis zum Ablauf des 31.12.2020 oder für einen kürzeren Zeitraum verlängert werden. Dies stellt eine Ausnahme vom Grundsatz dar, dass befristete Mietverträge auf mindestens drei Jahre befristet werden müssen.

 

Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieses Verlängerungszeitraums weder vertraglich verlängert noch aufgelöst, so gilt der Mietvertrag (wie bisher) einmalig als auf drei Jahre erneuert; der Mieter hat jederzeit das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den erneuerten Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre ein weiteres Mal nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert.

 

Bei Mietverträgen außerhalb des MRG können Vertragsverlängerungen ohnehin einvernehmlich vereinbart werden.

 

Können Wohnungsmietverträge gekündigt oder aufgehoben werden, wenn der Mieter den Bestandzins nicht zahlt? Werden Räumungen derzeit durchgeführt?

Hier ist zu unterscheiden, in welchem Zeitraum der Bestandzins für die Wohnung nicht gezahlt wird. Werden Bestandzinszahlungen, die zwischen 1.4.2020 bis 30.6.2020 fällig werden, nicht oder nicht vollständig entrichtet, weil der Mieter als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist, so kann der Vermieter wegen dieses Rückstands den Mietvertrag weder kündigen noch seine Auflösung fordern. Der Vermieter kann weiters den Rückstand bis zum 31.12.2020 nicht gerichtlich geltend machen und darf den Rückstand nicht aus der Kaution abdecken.

 

Wird außerhalb dieses Zeitraums der Mietzins nicht entrichtet, wäre der Vermieter zwar grundsätzlich berechtigt, die Auflösung des Mietvertrags zu begehren und könnte seine Rechte auch gerichtlich durchsetzen. Aufgrund des Umstands, dass der Gerichtsbetrieb jedoch derzeit ruht, wird es in naher Zukunft weder zu einer Verhandlung noch zu einer Räumung kommen.

 

Zudem sind nunmehr bereits bewilligte Räumungsexekutionen ohne Auferlegung einer Sicherheitsleistung auf Antrag aufzuschieben. Voraussetzung ist, dass die Wohnung zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verpflichteten und der mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen unentbehrlich ist. Dem Antrag ist nicht stattzugeben, wenn die Räumung zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des betreibenden Gläubigers unerlässlich ist.

 

Sobald die zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 getroffenen Maßnahmen, aufgrund derer die Bewegungsfreiheit oder der zwischenmenschliche Kontakt eingeschränkt ist, aufgehoben wurden, oder spätestens sechs Monate nach Bewilligung der Aufschiebung ist das Verfahren auf Antrag des Gläubigers fortzusetzen. Das Verfahren ist weiters innerhalb von drei Monaten ab Bewilligung des Aufschubs fortzusetzen, wenn das dringende Wohnbedürfnis nicht mehr vorliegt. Im Verfahren über den Aufschub der Räumungsexekution findet kein Kostenersatz statt.

 

Was sollten Mieter und Vermieter tun?

Trotz auf den ersten Blick klarer gesetzlicher Regelungen bestehen derzeit noch große Unsicherheiten und Abgrenzungsschwierigkeiten, was die Zahlung von Mieten einschließlich Betriebskosten angeht. In den meisten Mietverträgen wird diese Problematik nicht oder nicht vollständig berücksichtigt.

 

In den meisten Fällen sind Vermieter zumindest einem Mietminderungsanspruch des Mieters ausgesetzt. In manchen Fällen besteht sogar das Risiko, dass der Vermieter gar keinen Anspruch auf Miete hat.

 

Umgekehrt sind Mieter bei einer Nicht- oder Unterzahlung der Miete dem Risiko einer Nachzahlung oder im schlimmsten Fall einer Kündigung ausgesetzt. Zu empfehlen ist, die Miete bis zur Klärung dieser Fragen zumindest unter Vorbehalt zu zahlen.

 

Mieter und Vermieter sollten im Hinblick auf mögliche Entschädigungen genaue Aufzeichnungen über die Zeiten des Einnahmenausfalls und über die Höhe der entgangenen Einnahmen führen.

 

Wir empfehlen Vermietern und Mietern grundsätzlich, diese Problematik jetzt einvernehmlich und schriftlich vertraglich zu regeln und kein langwieriges und teures Gerichtsverfahren zu führen. Mit etwas gutem Willen und Verständnis für den jeweiligen Vertragspartner und seine Situation sollten sich rasch akzeptable Lösungen finden lassen.

 

Sollten Sie Unterstützung benötigen oder ergänzende Fragen haben, stehen wir Ihnen auch während dieser für uns alle herausfordernden Zeit jederzeit gerne zur Verfügung.

 

(Dr. Gregor Lässer, Mag. Dominik Bischof und Mag. Tülay Keskin, Stand 7.4.2020)

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