ÖVP/SPÖ/NEOS Regierungsprogramm: Neuerungen im Immobilienrecht

Am 27.2.2025 hat die neue Bundesregierung ihr Programm für die nächsten fünf Jahre vorgestellt. Das Regierungsprogramm sieht zahlreiche Änderungen im Bereich des Miet- und Immobilienrechts vor. Wir möchten Ihnen gerne einen Überblick über die aus unserer Sicht wichtigsten Themen geben:

1. Mindestbefristung bei Wohnungsmieten: Die Mindestdauer im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG wird von 3 auf 5 Jahre erhöht.

2. Neuer Index für Wohnraumvermietung: Dieser soll auf Basis des VPI geschaffen werden, sieht eine volle Indexanpassung bis maximal 3 % Für Inflationsraten, die darüber hinausgehen, ist eine Hälfteregelung zwischen Mietern und Vermietern vorgesehen.

3. Deckelung der Wertsicherung bei Wohnungsmieten: Im Vollanwendungsbereich des MRG sowie Kategorie- und WGG-Mieten wird die Indexierung auf Basis des VPI für das Jahr 2025 ausgesetzt, für 2026 mit maximal 1 % und für 2027 mit maximal 2 % festgesetzt. Ab 2028 soll der neue (oben erwähnte) Index für Wohnraumvermietung gelten.

4. Unzulässige Wertsicherung und Rückforderung: Die Rückforderung von Mietzinszahlungen aufgrund rechtsunwirksamer Wertsicherungsvereinbarungen wird mit fünf Jahren begrenzt. Die Frist zur Geltendmachung beträgt drei Jahre ab Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit und des Rückforderungsanspruchs. Eine inhaltliche Ausrichtung der Klarstellung ist dem Regierungsprogramm nicht zu entnehmen.

5. Ein- und Zweifamilienhäuser – Ersatz von nachhaltig wertsteigernden Investitionen des Mieters: Die Vollausnahme für diese Objekte soll bleiben. Investitionen des Mieters, die zu einer nachhaltigen Wertsteigerung führen, sollen aber analog zu § 10 MRG ersetzt werden.

6. Handelsagglomerationen (Einkaufzentren, Fachmarktzentren) werden gänzlich vom MRG ausgenommen: Mietverträge in diesen Zentren sollen nur mehr den Bestimmungen des ABGB-Mietrechts unterliegen. Umfasst sind Zentren mit über 5.000 m² und/oder mehr als 3 Geschäften.

7. Sanierung und Dekarbonisierung – Mietzinsbildung: Für die Mietzinsbildung werden künftig die „energetische Qualität“ der Gebäude und Wohnungen sowie getätigte oder unterlassene Verbesserungsmaßnahmen im Sinne eines Bonus-Malus-Systems berücksichtigt. Offen bleibt, für welche Objekte und Mietzinsbildungsmodelle dies gelten soll.

8. Änderungen beim Lagezuschlag (§ 16 Abs 3 MRG): Es sollen die mangelnde Transparenz beseitigt, Rechtssicherheit geschafft und ein  nachvollziehbarer Zugang zur Berechnung von Lagezuschlägen gewährleistet werden. Dies betrifft jedoch nur Richtwertwohnungen gem § 16 Abs 2 MRG.

9. Dekarbonisierung – Umsetzung: Es werden im Bereich des MRG, WEG und WGG „klare Maßnahmen“ mit dem Ziel der Dekarbonisierung des Wohnungsbestandes gefordert. Hervorzuheben ist, dass im Bereich des Wohnungseigentumsgesetzes das Erfordernis der Einstimmigkeit (vgl § 16 WEG) für „Dekarbonisierungsmaßnahmen“ wegfallen soll. Darunter sind wohl Sanierungsmaßnahmen zu verstehen, die CO₂-Emissionen einsparen.

10. Immobilienertragsteuer: Widmungsgewinne sollen bereits im Jahr 2025 durch eine Widmungsabgabe steuerlich effektiver erfasst werden. Diese Regelung gilt sowohl für natürliche als auch für sämtliche juristischen Personen.

11. Grunderwerbsteuer: Mit 1.7.2025 sollen durch einen Lückenschluss bei der Grunderwerbsteuer große Immobilientransaktionen (Share Deals) steuerlich effektiver erfasst werden. Die Abschaffung der Grunderwerbsteuer sowie staatlicher Nebengebühren beim Erwerb des ersten Eigentums soll geprüft und bei Bedarf ein bundeseinheitliches Wohnbaukreditprogramm für junge Menschen geschaffen werden.

12. Umsatz- und Vorsteuer: Im Rahmen eines Betrugsbekämpfungspakets wird beispielsweise die Abschaffung des Vorsteuerabzugs für „Luxusimmobilien“ und die Ausweitung des Reverse Charge-Systems im Rahmen der Umsatzsteuer auf Grundstücke angekündigt.

13. Touristische Vermietung – illegale Zweiwohnsitze: Ein Onlineregister zur Erfassung sämtlicher touristischer Unterkünfte in Österreich wird eingerichtet („Registrierungspflicht für Privatvermietung“). Eine „Aktion scharf“ gegen gesetzeswidrige Formen der Privatvermietung wird in Regionen durchgeführt, in denen diese zur Wohnraumverknappung beiträgt.

Aufgrund der zahlreichen Änderungen, die durch das neue Regierungsprogramm angekündigt wurden, wird empfohlen, bei der Vertragsgestaltung stets auf die sich wandelnde Rechtslage zu achten, um rechtliche Unsicherheiten zu vermeiden. Bei vielen Punkten fehlen jedoch noch Details, die eine abschließende Beurteilung erschweren. Insbesondere Vermieter sollten die angekündigten mietrechtlichen Neuerungen besonders berücksichtigen.

Stand 5.3.2025  L. Zünd / G. Lässer