Steter Tropfen höhlt (auch) das Eigentum

Mit 1.7.2023 wurde für die Vermittlung von Mietwohnungen (also nicht für Geschäftsräumlichkeiten) über Immobilienmakler das sogenannte Bestellerprinzip eingeführt. Danach kann der Makler nur mit jenem eine Provision vereinbaren, der ihn beauftragt. Das ist in der Praxis meist der Vermieter. Der Vermieter darf die Provision nicht auf den Mieter abwälzen. Derartige Vereinbarungen sind unwirksam und mit Verwaltungsstrafe bis € 3.600,– bedroht.

Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) hat dieses in §17a Maklergesetz verankerte Bestellerprinzip und dessen Verfassungskonformität jüngst bestätigt (VfGH 27.2.2025, G 168/2024). Anlass dafür war eine Individualbeschwerde, die im Bestellerprinzip einen Verstoß gegen die Eigentumsfreiheit und den Gleichheitssatz sah.

Nach Ansicht des VfGH verfolgt das Bestellerprinzip ein legitimes Ziel, nämlich Wohnungssuchende mit geringem bis mittleren Einkommen finanziell zu entlasten und sie vor faktischen Machtverhältnisses auf dem Wohnungsmarkt zu schützen. Auf angespannten Wohnungsmärkten könnten Wohnungssuchende kaum Einfluss auf Provisionsvereinbarungen nehmen. Sie müssten befürchten, dass der Mietvertag mit einem anderen Wohnungsuchenden geschlossen wird, wenn sie der Provisionszahlung nicht zustimmen. Im Hinblick auf die fehlende faktische Einflussmöglichkeit des Wohnungssuchenden auf den Vermittlungsvertrag und das Interesse an der leistbaren Befriedigung seines Wohnbedürfnisses sei die Begünstigung des Wohnungssuchenden sachlich gerechtfertigt.

Der Gesetzgeber habe auch nicht seinen rechtspolitischen Gestaltungsspielraum überschritten. Die Bestimmung des § 17a Maklergesetz knüpfe an tatsächliche Gegebenheiten am Immobilienmarkt an.

Dass dabei nicht auf die tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse des Wohnungssuchenden abgestellt wird, ändere an der Sachlichkeit der Bestimmung nichts, weil auch vermögende Wohnungssuchende dem Machtverhältnis auf angespannten Wohnungsmärkten ausgesetzt seien.

Verfassungsrechtlich ebenso unbedenklich sei §17a Abs 5 Maklergesetz, der die Unwirksamkeit jener Vereinbarung und eine Verwaltungsstrafe von bis zu € 3.600,– vorsieht. Dies sei kein (ungerechtfertigter) Eingriff in Eigentumsfreiheit oder Privatautonomie.

Überraschend kommt die Entscheidung des VfGH nicht. Mit dem Bestellerprinzip selbst werden einmal mehr Eigentümer und Vermieter finanziell belastet. Vermieter werden – wenn möglich – Ihre Kosten beim Mietzins einpreisen. Damit wird aber genau das Gegenteil erreicht, was das Bestellerprinzip will – den Wohnungsmarkt entspannen. Die geplanten Regelungen im Regierungsprogramm werden ihr Übriges tun (vgl dazu mein Beitrag vom 6.3.2025).

Gregor Lässer, Stand: 21.03.2025