Zur Teilbarkeit von Wertsicherungsklauseln

In der Entscheidung 8 Ob 81/24f setzte sich der OGH in einem Individualverfahren erneut mit der Teilbarkeit einer Wertsicherungsklausel in einem Verbrauchermietvertrag auseinander. Er hält zunächst an seiner Rechtsprechung fest, wonach eine Wertsicherungsvereinbarung in einem Verbrauchervertrag den Anforderungen des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG entsprechen muss.

In der gegenständlichen Entscheidung ging es um die Frage der Teilbarkeit einer Klausel und die Frage der Wirksamkeit allenfalls gültiger Teile dieser Klausel. In der streitgegenständlichen Klausel wurden eine Wertsicherung nach VPI, ein Ersatzindex sowie eine Mindestwertsicherung von 2 % geregelt.

Die Klägerin machte Nichtigkeit der gesamten Klausel geltend. Die Klausel sei aufgrund der vor dem Mietbeginn liegenden Ausgangsbasis ungewöhnlich iSd § 864a und gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB. Sie verstoße wegen des unklaren Ersatzindex, wegen der Bezugnahme auf den VPI und wegen der Basisindexierung von 2 % gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG, wobei Letztere auch gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 KSchG sei. Die Beklagte beantragte die Abweisung des Klagebegehrens. Die Klausel sei zulässig.

Das Erstgericht gab der Klage statt. Die Ausgangsbasis September 2021 verstoße nicht gegen § 864a ABGB, und auch der VPI sei als Wertmesser geeignet. Der unklare Ersatzindex und die Basisindexierung von 2 % verstießen jedoch gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG, Letztere auch gegen § 879 Abs 3 ABGB. Aufgrund des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion sei die Klausel zur Gänze nichtig, weshalb das Rückforderungsbegehren berechtigt sei. Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung.

Der OGH korrigierte diese Entscheidungen. Er hielt die Wertsicherungsklausel für teilbar und erkannte darin – anders als Erst- und Berufungsgericht – drei materiell eigenständige Regelungen. Die im letzten Satz der Klausel enthaltene jährliche Mindeststeigerung von 2 % sei sowohl inhaltlich als auch sprachlich von der Wertsicherungsvereinbarung anhand des VPI sowie der Regelung über den Ersatzindex abgrenzbar.

Ausgehend von der Teilbarkeit der Klausel war für den gegenständlichen Rechtsstreit lediglich die in den ersten beiden Sätzen des Vertragspunkts enthaltene Vereinbarung der Wertsicherung anhand des VPI 1976 relevant, die nach ständiger Rechtsprechung zulässig sei. Die Untergrenze von 2 % sei bei der fraglichen Mietzinsanhebung nicht angewendet worden, ebenso wenig wie die Bestimmung über den Ersatzindex.

Noch in der Entscheidung 2 Ob 36/23t behandelte der OGH eine Wertsicherungsklausel einheitlich, ohne auf die Frage der Teilbarkeit einzugehen. Diese regelte zum einen die grundsätzlich zulässige Valorisierung nach VPI, zum andern enthielt sie eine ungültige Regelung zu einem Ersatzindex. Der OGH hielt in der nunmehrigen Entscheidung 8 Ob 81/24f klarstellend fest, dass der vorangegangenen Entscheidung des zweiten Senats nicht zu folgen sei.

Diese Klarstellung ist aus Sicht der Rechtsanwender sehr zu begrüßen.

Lucas Zünd, Stand: 13.05.2025