Der Oberste Gerichtshof (OGH) setzte sich in seiner Entscheidung vom 19.11.2024, 1 Ob 57/24z, mit der Frage auseinander, ob ein Raumordnungsvertrag nach den Regelungen des Tiroler Raumordnungsgesetzes (TROG) zur Sicherstellung leistbaren Wohnens nach den verfassungs- und zivilrechtlichen Vorgaben zulässig ist. Im konkreten Fall äußerte er dagegen keine Bedenken. Die Ausführungen des OGH sind auch für die Vertragspraxis in Vorarlberg interessant.
Ein Raumordnungsvertrag, mit dem sich ein Bauträger gegenüber einer Gemeinde zur Bebauung einer ihm gehörenden Liegenschaft mit einer förderbaren Gesamtanlage verpflichtet, ist zulässig, wenn die Liegenschaft zuvor als Freiland gewidmet war und erst durch die Umwidmung bebaubar wurde, die aufgrund des Raumordnungsvertrags erfolgte.
Im gegenständlichen Fall erwarb eine Bauträgerin ein als Freiland gewidmetes Grundstück im Wissen, dass sie für eine Umwidmung in Bauland (Wohngebiet) eine Vereinbarung im Sinn des § 33 Absatz 2 Tiroler Raumordnungsgesetz (TROG) mit der Gemeinde treffen muss. Nach Abschluss eines Vertrags, mit dem sie sich zur Errichtung einer förderbaren Gesamtanlage und zur Veräußerung aller Wohneinheiten zu Wohnbauförderungskonditionen verpflichtete, widmete die Gemeinde das Grundstück um. Der von der Klägerin in der Folge errichtete Geschoßwohnungsbau wurde nur deshalb bewilligt, weil es sich bei der Wohnanlage um wohnbaugeförderte Wohneinheiten handelte. Die Klägerin begehrte wegen Gesetz- und Sittenwidrigkeit die Nichtigerklärung des gesamten Raumordnungsvertrags, die Löschung der zugunsten der Gemeinde einverleibten Vorkaufsrechte und die Feststellung der Ersatzpflicht der Gemeinde für alle Vermögensschäden, weil sie in der Verfügung über die Wohneinheiten auf ihrer Liegenschaft beschränkt sei. Insbesondere die Vorgabe, wonach es sich bei der geplanten Wohnanlage um eine „förderbare Gesamtanlage“ handeln müsse, sei von der gesetzlichen Ermächtigung gemäß § 33 TROG nicht gedeckt.