Gemäß § 1 Abs 3 Baurechtsgesetz (BauRG) kann ein Baurecht nicht auf einen Gebäudeteil (insbesondere ein Stockwerk) beschränkt sein. In einem solchen Fall ist das Baurecht, auch wenn es bereits im Grundbuch eingetragen wurde, rückabzuwickeln und gemäß § 131 GBG von Amts wegen zu löschen, selbst wenn Dritte (zB finanzierenden Banken) daran bereits Rechte erworben haben. Gegenstand des Baurechts kann nur ein selbständiges Gebäude sein.
Während die Einräumung des Baurechts daher an einem horizontalen Teil eines Gebäudes ausgeschlossen ist, kann an einem vertikal geteilten Gebäudeteil ein Baurecht begründet werden, sofern dieser Gebäudeteil ein selbständiges Gebäude ist. Was in diesem Zusammenhang als selbständiges Gebäude anzusehen ist, richtet sich nach der Verkehrsauffassung. Bei einer vertikalen Teilung unmittelbar angrenzender Gebäude(teile) kommt es nach der Lehre (vgl dazu Dobler/Prader in Prader/Sporer/Dobler (Hrsg), Baurechtsgesetz (2022) § 1 BauRG Rz 42) zunächst auf das Vorhandensein einer Gebäude-Trennmauer, auf die selbständige Benützbarkeit des jeweiligen Gebäudeteils, die getrennte Begehbarkeit unabhängig vom anderen Teil und die Möglichkeit, den Gebäudeteil ohne Beschädigung des anderen Gebäudeteils abbrechen zu können; letzteres wird in der Praxis die größte praktische und rechtliche Hürde sein. Darüber hinaus soll zusätzlich darauf abzustellen sein, ob das Gebäude aufgrund seiner Bauweise mit wirtschaftlich vernünftigen Mitteln vom anderen Gebäudeabschnitt getrennt werden kann.
OGH 3 Ob 137/23b = Zak 2024/19 (15)
MMag. Dr. Gregor Lässer Stand: 18.3.2024